계약기간이 끝나가는데 임대인이 갱신을 거절하면 임차인은 어떤 대응을 해야 할까요? 주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다.
다만 임차인이 언제든지 갱신을 요구할 수 있는 것은 아니며, 임대인도 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 특히 임대인이나 그 가족의 실제 거주를 이유로 거절하는 경우에는 실제 거주 여부와 가족의 범위를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 계약갱신요구권의 행사기간, 임대인의 주요 갱신 거절 사유, 실거주 사유 확인방법, 갱신 시 차임·보증금 증액 기준, 거짓 실거주가 의심될 때의 대응 순서를 정리합니다.
- 계약갱신요구권은 임차인이 행사할 수 있는 법정 권리이며, 행사 횟수와 기간에 제한이 있습니다.
- 주택임대차의 갱신요구권 행사는 임대차기간이 끝나기 전 법에서 정한 기간 안에 임대인에게 도달해야 합니다.
- 임대인은 차임 연체, 무단 전대, 중대한 의무 위반, 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 실거주를 이유로 거절할 때는 임대인 또는 법에서 정한 가족의 실제 거주 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.
- 거짓 실거주가 확인되면 임차인은 실제 손해와 법에서 정한 배상기준을 바탕으로 손해배상을 검토할 수 있습니다.
계약갱신요구권 핵심 내용
계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전에 계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하는 제도입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신 요구를 거절하기 어렵습니다.
- 행사 횟수: 법정 갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있습니다.
- 갱신기간: 갱신되면 기존 임대차기간을 기준으로 2년의 존속기간이 인정됩니다.
- 차임·보증금: 갱신 과정에서 증액을 요구할 수 있지만 법정 상한과 지방자치단체 조례 등을 함께 확인해야 합니다.
계약갱신요구권을 사용하지 않고 임대인과 별도로 합의해 계약을 연장하는 것은 가능합니다. 다만 합의 갱신인지 법정 갱신요구권 행사인지에 따라 계약서와 이후 권리관계가 달라질 수 있으므로, 갱신 의사를 통보할 때 표현을 분명히 남기는 것이 좋습니다.
행사기간과 통보방법
주택임대차의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 전 법에서 정한 행사기간 안에 임대인에게 도달해야 합니다. 일반적으로 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 중요한 기준이므로, 계약서의 만료일을 먼저 확인해야 합니다.
- 계약만료일을 확인합니다. 계약서와 갱신계약서를 함께 확인하세요.
- 행사 가능 기간을 계산합니다. 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 확인합니다.
- 갱신 의사를 명확하게 표시합니다. “계약갱신요구권을 행사하겠습니다”라고 분명히 적는 것이 좋습니다.
- 도달 증거를 남깁니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 임대인이 받은 사실을 확인할 수 있는 방법을 활용합니다.
| 계약만료일 | 행사기간 시작 예시 | 행사기간 종료 예시 |
|---|---|---|
| 2027년 3월 31일 | 2026년 9월 30일 전후 | 2027년 1월 31일 전후 |
위 날짜는 계산방법을 설명하기 위한 예시입니다. 월별 일수와 계약서의 기간 계산 방식에 따라 실제 날짜가 달라질 수 있으므로, 만료일에 임박했다면 관할 주택임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 정확한 기간을 확인하세요.
갱신 의사를 보냈다는 사실보다 임대인에게 도달했다는 사실이 중요할 수 있습니다. 임대인이 읽지 않은 문자, 반송된 내용증명만으로 충분한지 다툼이 생길 수 있으므로, 통보자료와 배달 결과를 함께 보관하세요.
임대인의 갱신 거절 사유
임대인은 단순히 “새로운 세입자를 구하고 싶다”거나 “전세금을 더 많이 받고 싶다”는 이유만으로 갱신을 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법에서 정한 사유에 해당하는지 확인해야 합니다.
대표적인 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다. 실제 적용 여부는 계약 내용과 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차인이 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 상당한 보상을 제공하기로 합의한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우
- 철거·재건축 등으로 주택을 비워야 하는 경우
- 임대인 또는 법에서 정한 가족이 실제 거주하려는 경우
- 임차인의 중대한 의무 위반 등 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우
위 사유는 법률상 세부 요건과 입증방법이 각각 다릅니다. 예를 들어 차임 연체는 연체 횟수와 금액, 해소 여부가 문제될 수 있고, 재건축은 단순한 계획이 아니라 구체적인 사업계획이나 철거 필요성이 요구될 수 있습니다.
실거주 사유와 가족 범위
임대인 또는 법에서 정한 가족의 실제 거주는 임대인이 갱신을 거절할 때 자주 주장하는 사유입니다. 그러나 실거주라는 말만으로 갱신 거절이 항상 정당해지는 것은 아닙니다.
| 관계 | 검토 여부 |
|---|---|
| 임대인 본인 | 법정 요건 검토 대상 |
| 부모·조부모 | 직계존속 여부 확인 |
| 자녀·손자녀 | 직계비속 여부 확인 |
| 형제자매 | 직계존비속과 구별 필요 |
| 며느리·사위 | 법정 가족 범위와 구별 필요 |
부모·조부모는 직계존속, 자녀·손자녀는 직계비속에 해당하지만 형제자매나 인척은 같은 범위로 보지 않습니다. 따라서 “가족이 들어와 산다”는 표현만 듣지 말고, 실제로 누가 거주할 예정인지와 해당 사유가 법에서 인정하는 범위에 들어가는지 확인해야 합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않았다는 정황이 발견되면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 매도나 임대 사실만으로 곧바로 거짓 실거주가 확정되는 것은 아니며, 불가피한 사정이 있었는지와 실제 거주 의사가 있었는지 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.
거짓 실거주와 손해배상
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하거나, 실거주하지 않았다는 사실이 확인되면 임차인은 손해배상을 검토할 수 있습니다.
손해배상액은 실제 손해와 법에서 정한 산정기준, 당사자 간 합의 여부에 따라 달라집니다. 일반적으로 다음과 같은 요소를 비교해 손해액을 산정할 수 있습니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 환산 차임 기준 | 보증금을 법정 기준에 따라 월차임으로 환산한 금액과 기간 |
| 신·구 임대료 차액 | 기존 계약과 새 임대차계약의 차임·보증금 차이 |
| 실제 지출 손해 | 이사비·중개보수·임시거주비 등 객관적으로 입증되는 비용 |
| 정신적 손해 | 별도 위자료 인정 여부는 구체적인 사정에 따라 판단 |
손해배상액을 계산할 때는 단순히 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 기계적으로 적용하면 안 됩니다. 법정 산정방식의 적용 여부, 실제 손해의 발생과 입증, 임대인의 불가피한 사정, 임차인의 갱신요구권 행사 여부 등을 함께 검토해야 합니다.
갱신 요구 문자와 내용증명, 임대인의 거절 사유, 이사비와 중개보수 영수증, 새로운 임대차계약 관련 자료, 부동산 광고 캡처, 등기부등본 변동 내역 등을 날짜가 보이도록 보관하세요. 온라인 매물은 삭제될 수 있으므로 화면 캡처와 URL을 함께 저장하는 것이 좋습니다.
갱신 시 차임·보증금 증액
계약갱신 과정에서 임대인은 차임이나 보증금의 증액을 요구할 수 있지만, 법에서 정한 상한을 넘을 수는 없습니다. 일반적으로 차임이나 보증금 증액청구는 일정 비율을 기준으로 제한되며, 지방자치단체 조례와 계약 유형에 따라 확인이 필요합니다.
| 기존 보증금 | 5% 해당 금액 | 5% 인상 시 금액 |
|---|---|---|
| 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 5억 원 | 2,500만 원 | 5억 2,500만 원 |
위 계산은 5%를 적용한 단순 예시입니다. 5%는 임대인이 반드시 올려야 하는 정률이 아니라 법정 상한을 이해하기 위한 기준입니다. 실제 갱신계약에서는 임대인과 임차인이 상한보다 낮은 금액으로 합의할 수 있습니다.
월세 계약이라면 보증금과 차임을 함께 고려해야 하며, 전월세전환율이 적용되는 경우 계산방법이 달라질 수 있습니다. 증액 요구가 적정한지 판단하기 어렵다면 계약서를 가지고 상담을 받는 것이 좋습니다.
의심스러운 거절 통지
다음과 같은 상황에서는 임대인의 거절 사유와 실제 이행 여부를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
- 거절 사유가 구두로만 전달되고 서면 기록이 없는 경우
- 실거주자라고 밝힌 사람이 법에서 정한 가족 범위와 맞지 않는 경우
- 재건축이나 철거를 이유로 들지만 구체적인 일정과 자료가 없는 경우
- 갱신을 거절한 직후 같은 주택이 매물로 올라온 경우
- 거절 후 단기간에 제3자와 새로운 임대차계약을 체결한 정황이 있는 경우
새로운 임차인을 구했다는 사실만으로 곧바로 거짓 실거주가 확정되는 것은 아닙니다. 임대인이 실제로 거주하려고 했지만 질병·직장 이전·가족 사정 등 불가피한 사유가 발생했을 가능성도 있으므로, 자료를 확보한 뒤 법률전문가와 판단하는 것이 안전합니다.
거절당했을 때 대응 순서
- 갱신요구권을 기간 안에 행사했는지 확인합니다.
- 임대인의 거절 사유를 서면으로 요청합니다.
- 거절 사유가 법에서 정한 사유인지 검토합니다.
- 실거주라면 실제 거주자와 거주 예정 시점을 확인할 수 있는 자료를 보관합니다.
- 이사 후에도 공개 매물, 등기부등본, 새로운 임대차 정황을 확인합니다.
- 거짓 실거주가 의심되면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률전문가에게 상담합니다.
- 손해가 발생했다면 이사비·중개보수·추가 주거비 등 객관적 손해자료를 정리합니다.
임대차가 종료됐는데 보증금까지 돌려받지 못한 상태라면 이사 전에 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 관련 절차는 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
체크리스트
- 계약만료일을 확인했다.
- 갱신요구권 행사기간 안에 임대인에게 통보할 계획을 세웠다.
- 갱신 의사를 문자·이메일·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달했다.
- 임대인의 거절 사유를 서면으로 받아두었다.
- 거절 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지 확인했다.
- 실거주 사유라면 실제 거주자와 가족관계를 확인했다.
- 임대료·보증금 증액 요구가 법정 상한을 넘는지 확인했다.
- 거짓 실거주가 의심되면 부동산 광고와 등기부 변동자료를 보관했다.
- 이사비·중개보수·추가 주거비 영수증을 보관했다.
- 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령 필요 여부를 확인했다.
자주 묻는 질문
Q계약갱신요구권은 몇 번 행사할 수 있나요?
주택임대차보호법상 임차인이 행사하는 계약갱신요구권은 원칙적으로 1회입니다. 다만 임대인과 임차인이 별도로 합의해 계약을 연장하는 것은 가능하며, 합의 갱신과 법정 갱신요구권은 구분해야 합니다.
Q갱신요구권 행사기간을 놓치면 어떻게 되나요?
법에서 정한 행사기간이 지나면 임차인의 갱신요구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 계약만료일과 통보 도달일을 기준으로 계산해야 하므로, 기간이 임박했다면 즉시 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
Q임대인이 집을 팔면 갱신요구권은 사라지나요?
매매계약이 체결됐다는 사정만으로 임차인의 권리가 바로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 소유권 이전 시점과 새 임대인의 지위, 갱신요구권 행사 시점에 따라 법적 쟁점이 생길 수 있으므로 계약서와 등기부를 함께 확인해야 합니다.
Q임대인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
임대인 또는 법에서 정한 가족의 실제 거주는 갱신 거절 사유가 될 수 있지만, 실제 거주의 진정성과 법정 요건을 함께 확인해야 합니다. 구체적인 사정 없이 바로 이사하기보다 거절 사유를 기록으로 남기는 것이 좋습니다.
Q형제나 자매가 들어온다는 이유도 실거주인가요?
형제자매는 부모·조부모·자녀·손자녀와 같은 직계존비속과 구별됩니다. 임대인이 누구의 거주를 이유로 갱신을 거절했는지 확인하고, 법정 범위와 실제 사실관계를 함께 검토해야 합니다.
Q거짓 실거주가 확인되면 얼마를 받을 수 있나요?
손해배상액은 법정 산정기준, 실제 손해, 새로운 임대차계약의 내용, 임대인의 사정과 증거에 따라 달라집니다. 단순히 하나의 계산식만 적용하지 말고 이사비·중개보수·추가 주거비와 계약자료를 함께 준비해야 합니다.
Q상가임대차에도 같은 규정이 적용되나요?
상가건물임대차보호법에도 계약갱신요구권이 있지만 행사기간과 갱신 가능 기간, 거절 사유가 주택임대차와 다릅니다. 이 글은 주택임대차를 기준으로 작성됐습니다.
계약갱신 거절과 보증금 반환이 걱정된다면 먼저 권리관계를 확인하세요
전세사기 예방 체크리스트 보기 →공식 참고 자료
확인 기준일: 2026년 8월 26일
📌 업데이트 안내
계약갱신요구권의 행사기간, 임대인의 갱신 거절 사유, 차임·보증금 증액 기준과 손해배상 요건은 법령과 판례, 개별 계약관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 갱신 거절이나 손해배상 분쟁이 발생했다면 최신 법령과 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
본 글은 주택임대차 계약갱신요구권에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 갱신요구권 행사 가능 여부, 임대인의 거절 사유, 실거주 인정 여부, 손해배상액은 계약서와 통보 시점, 임대차 종료 여부, 실제 거주 사실과 증거에 따라 달라질 수 있습니다. 본 글만으로 이사나 소송을 결정하지 말고, 필요한 경우 주택임대차분쟁조정위원회·대한법률구조공단·변호사 또는 법무사에게 상담받으시기 바랍니다.
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