📌 이 글 요약 (30초 컷)
- 2026년 2월 기준 전세사기 피해 인정자는 누적 3만 6천명을 넘었습니다.
- 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 총 3번 확인해야 안전합니다.
- 깡통전세 판별 공식은 (근저당+보증금) ÷ 집값 = 70% 이하가 안전선입니다.
- 전세보증보험도 만능이 아닙니다 — 대항력 요건을 계약기간 내내 유지해야 합니다.
왜 아직도 이렇게 많이 당할까
등기부등본, 3번은 떼어봐야 합니다
깡통전세 판별 공식
임대인 세금 체납, 미납국세로 확인하세요
집주인이 직접 안 오고 대리인이 온다면
전세보증보험, 만능이 아닙니다
계약서에 꼭 넣을 특약 문구
자주 묻는 질문
왜 아직도 이렇게 많이 당할까
2026년 2월 기준 전세사기 피해 인정자는 누적 3만 6천명을 넘었습니다. 예전엔 공인중개사와 임대인이 공모하거나, 여러 채의 빌라를 소유하며 보증금을 돌려막는 '빌라왕' 식 수법이 많았는데, 최근엔 신탁 등기를 악용한 사기, 대리인 계약 시 신분 확인 소홀을 노리는 수법처럼 더 교묘해지고 있습니다.
등기부등본은 '현재 상태'만 보여줄 뿐입니다. 계약 이후 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하거나, 재정이 악화되어 경매·압류로 이어지는 경우가 늘고 있습니다. 계약 전 확인만으로는 부족하고, 계약 이후에도 변화를 지켜봐야 합니다.
등기부등본, 3번은 떼어봐야 합니다
| 시점 | 확인할 것 |
|---|---|
| 계약 전 | 갑구(소유자 일치 여부, 압류·가압류·신탁등기 여부), 을구(근저당권 설정 금액) |
| 계약 당일 | 계약 전 확인 내용과 달라진 게 없는지 재확인 |
| 잔금일 | 잔금 치르기 직전, 그 사이 새로운 근저당이 설정되지 않았는지 최종 확인 |
갑구에서는 실제 계약하러 온 사람이 등기부상 소유자와 신분증이 일치하는지, 을구에서는 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지를 반드시 확인하세요.
깡통전세 판별 공식
[집주인의 근저당(대출)] + [내 전세보증금] ÷ [집 시세] = 70% 이하면 비교적 안전합니다. 이 수치가 80%를 넘어가면 경매로 넘어갈 경우 보증금 손실이 사실상 확정적이므로, 계약을 다시 고려하는 게 안전합니다.
신축 빌라는 시세 자체가 불분명해 전세사기의 표적이 되기 쉽습니다. 주변 아파트 전세가율과 비교해서 유독 전세가가 높다면 의심해보셔야 합니다.
임대인 세금 체납, 미납국세로 확인하세요
세금이 밀린 집주인의 집은 경매로 넘어갔을 때 세금이 보증금보다 먼저 변제되기 때문에, 임대인의 미납국세 열람은 필수 확인 사항입니다. 임대인 동의를 받아 세무서에서 열람할 수 있습니다.
집주인이 직접 안 오고 대리인이 온다면
집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 반드시 확인하고 사본을 보관하세요. 그리고 계약금은 절대 대리인 계좌로 보내지 마시고, 반드시 등기부등본상 소유주 명의 계좌로만 송금해야 합니다.
전세보증보험, 만능이 아닙니다
전입신고와 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄더라도, 집값이 보증금보다 낮아지는 깡통전세 상황에서는 보증금 전액 반환이 보장되지 않을 수 있습니다. 그래서 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입이 사실상 필수입니다.
대항력 요건(전입신고 유지 등)을 계약 기간 중 어떤 이유로든 상실하면 보증이 취소될 수 있습니다. 계약 만기 전까지 절대 전입을 다른 곳으로 옮기지 마세요. 또한 최근에는 가입 거절·조건부 보장 사례도 늘고 있어, 보증보험 가입이 거절되는 매물은 계약을 피하는 게 안전합니다.
계약서에 꼭 넣을 특약 문구
📋 계약서 특약 체크리스트
- ☐ 임대인은 잔금 지급일 및 주택 인도일 이후 임차인의 대항력 발생 시점까지 근저당권, 저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리 제한을 설정하지 않는다.
- ☐ 임대인이 위 특약을 위반하거나 새로운 권리 제한을 설정한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 및 지급받은 금원을 반환한다.
- ☐ 임대인은 계약 체결일 및 잔금 지급일에 국세·지방세 체납 여부를 확인할 수 있는 자료를 제공한다.
- ☐ 임대인의 체납 또는 선순위 권리로 인해 보증금 회수에 중대한 위험이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 반환한다.
- ☐ 본건 부동산 또는 임대인의 권리관계로 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 반환한다.
- ☐ 단, 임차인의 신용·소득·재직 등 개인적 사유로 인한 대출 거절은 별도로 정한다.
- ☐ 계약 직후 확정일자를 받고, 잔금 지급 및 주택 인도 당일 전입신고를 완료한다.
- ☐ 임차인은 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인하며, 계약 후 새로운 권리 제한이 발견되면 잔금을 지급하지 않고 즉시 임대인과 중개사에게 알린다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고와 확정일자만 받으면 보증보험 안 들어도 되나요?
아니요. 대항력과 우선변제권은 경매 시 순위를 확보해줄 뿐이라, 깡통전세 상황에서는 보증금 전액 반환을 보장하지 않습니다. 보증보험 가입이 가장 안전합니다.
Q. 임대인이 보증보험 가입을 거부하면 어떻게 하나요?
임대사업자는 가입이 의무화되어 있습니다. 등록 민간임대사업자에게 임대보증금보증 의무가 적용될 수 있습니다. 일반 임대인이 가입을 거부한다면 해당 매물은 피하는 게 상책이며, 계약서에 "가입 불가 시 계약 해제" 특약을 넣는 것도 방법입니다.
Q. 등기부등본을 한 번만 봐도 괜찮지 않나요?
계약 이후에도 근저당이 새로 설정될 수 있어, 계약 전·당일·잔금일 총 3번 확인하는 게 안전합니다.
Q. 신축 빌라는 왜 특히 위험한가요?
시세가 불분명해 전세가율을 실제보다 높게 책정하는 사기의 표적이 되기 쉽습니다. 주변 아파트 시세와 비교해보는 습관이 필요합니다.
이 글은 2026년 8월 기준으로 작성되었으며, 전세사기 관련 제도와 특별법은 계속 개정되고 있으니 국토교통부·HUG 공식 자료에서 최신 내용을 다시 확인하시길 권합니다.