1세대 1주택 재산세 감면 기준｜공시가별 세액표와 9억 경계 절벽

같은 5억 아파트인데 재산세가 두 배 차이 나는 이유

"옆집이랑 똑같은 평형인데 우리 재산세가 왜 두 배예요?" 이런 질문의 답은 대부분 1세대 1주택 특례입니다. 같은 공시가격 5억 원 아파트라도 1세대 1주택이면 재산세가 26만 원, 집이 두 채 이상인 세대면 57만 원입니다. 신청하지 않아도 자동으로 적용되는 혜택이라 오히려 차이를 모르고 지나가기 쉽습니다.

이 글은 특례가 어떻게 두 번 세금을 줄이는지 설명하고, 공시가격별로 직접 계산한 세액과 함께 공시가격 9억 원 근처에서 생기는 세금 절벽까지 정리했습니다. 주택연금 가입자의 추가 감면도 함께 봅니다.

1. 1세대 1주택, 누가 해당되나

기준일은 재산세 과세기준일인 6월 1일입니다. 그날 주민등록상 같은 세대가 국내에 주택 한 채만 갖고 있어야 합니다. 명의자 한 사람이 아니라 세대 전체의 주택 수를 본다는 점이 핵심입니다.

부부가 한 채를 공동명의로 갖고 다른 주택이 없다면 1세대 1주택에 해당할 수 있습니다. 반대로 내 명의 집은 한 채뿐이어도 같은 세대인 부모님 명의 집이 따로 있으면 2주택 세대가 됩니다. 혼인·상속으로 잠시 두 채가 된 경우처럼 법령에 예외가 정해진 사례도 있어, 애매하면 구청 세무과에 확인하는 것이 가장 빠릅니다.

2. 세금이 두 번 줄어드는 구조

재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준을 구한 뒤, 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 1세대 1주택 특례는 이 두 단계에서 모두 세금을 줄입니다.

여기에 공시가격이 9억 원 이하면 세율도 구간마다 0.05%포인트씩 낮아집니다.

3. 공시가격별 계산표 — 1주택 vs 일반

위 두 표를 그대로 넣어 재산세 본세를 계산했습니다.

5억 원 집을 예로 들면, 1주택은 과세표준이 5억 × 44% = 2억 2,000만 원이고 특례세율로 12만 원 + 7,000만 원 × 0.2% = 26만 원입니다. 일반은 5억 × 60% = 3억 원에 일반 세율을 적용해 57만 원입니다. 정부가 발표한 "공시가 4억 원 1주택 재산세 약 17만 원" 예시와 같은 방식으로 계산했습니다.

4. 9억 원 경계의 세금 절벽

특례세율은 공시가격 9억 원 이하에만 적용됩니다. 그래서 9억 원을 조금만 넘어도 세율이 일반 세율로 바뀌면서 세금이 한 번에 뜁니다.

공시가격이 1,000만 원 오르는 사이 재산세 본세가 22만 500원 늘어납니다. 공시가격이 9억 원 근처인 집이라면 매년 발표되는 공시가격을 꼭 확인하고, 실제 시세와 비교해 공시가격이 지나치게 높다면 공시가격 열람 기간에 의견을 낼 수 있습니다.

5. 주택연금 가입자 추가 감면

1가구 1주택 소유자가 주택연금에 가입하고 그 집을 담보로 제공했다면, 지방세특례제한법에 따라 그 주택의 재산세를 25% 감면받을 수 있습니다. 공시가격 5억 원 이하는 재산세의 25%, 5억 원을 넘으면 5억 원에 해당하는 재산세의 25%까지만 감면됩니다. 현재 감면은 2027년 12월 31일까지 적용됩니다.

1세대 1주택 특례는 세금을 깎아 주는 '감면'이 아니라 과세표준 비율과 세율 자체를 낮추는 제도입니다. 그래서 주택연금 감면은 특례로 계산된 재산세에서 다시 적용되는 구조이고, 고지서에도 감면액이 따로 표시됩니다. 다만 장애인·국가유공자 등 다른 감면과 겹치면 감면액이 큰 하나만 적용될 수 있으니 고지서를 확인하세요. 가입 방식(저당권·신탁)에 따라 처리가 다를 수 있어 한국주택금융공사에도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

6. 고지서에 특례가 빠졌다면

특례는 지자체가 6월 1일 기준 주민등록·주택 보유 자료로 자동 적용합니다. 그런데 세대 분리 직후, 이사 직후, 상속 정리 중처럼 자료가 실제와 다를 때 일반 비율로 고지되는 경우가 있습니다.

고지서의 과세표준을 공시가격으로 나눠 보세요. 0.43~0.45 근처면 특례가 적용된 것이고 0.6 근처면 일반 주택으로 계산됐을 가능성이 큽니다(전년 대비 상승을 막는 상한 장치 때문에 조금 낮게 나올 수 있습니다). 1세대 1주택이 맞는데 0.6 근처라면 관할 구청 세무과에 경정을 요청하세요. 세금이 부담돼 미루는 방법을 찾고 있다면 1세대 1주택 고령·장기보유자를 위한 납부유예 제도도 있습니다.

7. 자주 묻는 질문

📌 2026년 7월 작성, 2026년 10월 1일 점검 기준. 업데이트 포인트: ① 공정시장가액비율(매년 시행령으로 결정) ② 9억 이하 특례세율 적용기한 — 현행 2026년 말, 정부가 2029년까지 연장하는 개편안을 2026년 8월 발표(국회 통과 후 확정) ③ 주택연금 감면 적용기한(2027년 말).