- 종부세 고지서는 매년 11월 하순에 오고, 납부기간은 12월 1일~15일입니다. 올해 기준일은 2026년 6월 1일입니다.
- 2026년 12월 고지분은 현행 기준으로 계산됩니다. 정부 개편안(실거주 14억 공제, 공정시장가액비율 70% 등)은 2027년부터이고 아직 국회 심의 중입니다.
- 고지서에는 물건 수와 대표 주소만 나옵니다. 주택별 내역은 홈택스에서 확인하세요.
- 고지가 틀렸거나 9월 특례 신청을 놓쳤다면 12월 15일까지 직접 신고하면 됩니다. 신고하면 고지세액은 자동 취소됩니다.
- 농어촌특별세를 포함한 세액이 300만 원을 넘으면 이자 없이 6개월 분납이 됩니다. 1세대 1주택 고령·장기보유자는 납부유예도 검토할 수 있습니다.
11월 말, 국세청에서 온 우편물을 열었는데 생각보다 큰 숫자가 적혀 있습니다.
"이거 맞는 건가?" 싶어도 대부분은 그냥 냅니다. 고지서를 보내 준 곳이 국세청이니 틀릴 리 없다고 생각하기 쉽기 때문입니다. 그런데 종부세는 9월에 신청해야 하는 특례를 놓쳤거나, 공동명의를 어떻게 신청했는지에 따라 고지 금액이 실제 내야 할 세금과 달라질 수 있습니다. 그리고 그건 12월 15일까지는 직접 고칠 수 있습니다.
이 글은 계산법 설명보다 고지서를 받은 날부터 12월 15일까지 할 일에 맞춰 정리했습니다. 확인하고, 틀리면 고치고, 한 번에 내기 부담되면 나눠 내는 순서입니다.
올해 종부세 일정 한눈에
| 시점 | 무슨 일 | 할 일 |
|---|---|---|
| 2026년 6월 1일 | 과세기준일 | 이날 소유 기준으로 대상 여부가 정해짐 |
| 9월 16일~30일 | 합산배제·과세특례 신고 | 임대주택 합산배제, 공동명의 1주택 특례, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 신청 |
| 11월 하순 | 고지서 발송 | 우편·전자고지 확인, 홈택스에서 상세 내역 조회 |
| 12월 1일~15일 | 납부·신고 기간 | 납부 또는 직접 신고, 분납 신청 |
| 납부기한 3일 전까지 | 납부유예 신청 마감 | 요건 해당자만, 담보 필요 |
| 2027년 6월 중순 | 분납분 납부기한 | 분납 신청 시 발급되는 고지서 날짜 확인 |
고지서는 해마다 11월 하순에 발송됩니다. 2023년에는 11월 23일부터 순차 발송됐고, 2024년에는 11월 26일에 발송 사실이 발표됐습니다. 대상이 되는 금액 기준은 주택 공시가격 합계 9억 원 초과(1세대 1주택은 12억 원 초과), 종합합산토지 5억 원 초과, 별도합산토지 80억 원 초과입니다.
2026년 고지분은 개편안이 아니라 현행 기준
올해 8월 정부가 종부세 개편안을 발표하면서 "종부세가 바뀐다"는 기사가 많았습니다. 하지만 이번 12월에 받는 고지서는 지금까지의 기준 그대로입니다.
| 항목 | 2026년 12월 고지분 (현행) | 정부 개편안 (9/1 확정, 국회 심의 중) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 공제 | 12억 원 | 실거주 14억 원 |
| 다주택 공제 | 9억 원 | 9억 원 유지 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%로 인상 (3주택 이상 등은 2028년 80%) |
| 1주택 장기 공제 기준 | 보유 기간 | 거주 기간 (2027년은 보유 기간 공제 한시 병행) |
| 적용 시기 | 올해 | 2027년부터 단계 적용 |
8월 발표안에 있던 "비거주 1주택 공제 9억 원으로 축소"와 "세부담상한 200%로 상향"은 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정하며 빠졌습니다. 개편안은 아직 법이 바뀐 게 아니라 국회 심의 단계라, 최종 내용은 연말에 다시 확인해야 합니다.
고지서 받으면 확인할 4가지
고지서 한 장에는 과세 대상 물건 수와 대표 물건 주소 정도만 나옵니다. 주택별 공시가격과 세액 계산 내역은 홈택스에서 봐야 합니다. 홈택스 로그인 후 세금신고 메뉴의 종합부동산세에서 고지 내역을 조회하면 됩니다.
① 주택 수가 맞는가
주택 수에 따라 공제액과 세율이 달라집니다. 이미 판 집이 6월 1일 기준으로 아직 내 명의였는지, 일시적 2주택이나 상속주택이 주택 수에서 빠졌는지 확인하세요. 빠져야 할 주택이 들어가 있다면 9월 특례 신청이 반영되지 않은 것입니다.
② 공제가 12억 원인지 9억 원인지
1세대 1주택자인데 9억 원 공제로 계산돼 있다면 1주택 판정이 안 된 것입니다. 부부 공동명의라면 각자 9억 원 공제(합계 18억 원)와 1주택 특례(12억 원 + 세액공제) 중 어느 쪽으로 계산됐는지도 봐야 합니다.
③ 고령자·장기보유 세액공제가 들어갔는가
1세대 1주택자만 받는 공제입니다. 나이와 보유 기간이 기준에 맞는데 공제율이 0%로 나와 있다면 확인이 필요합니다.
④ 재산세 중복분이 빠졌는가
같은 집에 7월·9월에 낸 재산세 가운데 종부세와 겹치는 부분은 종부세에서 빼고 계산합니다. 계산 내역에 "공제할 재산세액"이 들어가 있는지 확인하세요.
내 세액이 맞는지 직접 계산해 보기
계산 순서는 네 단계입니다.
(공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 → 세율 적용 → 재산세 중복분 공제 → 1주택 세액공제 → 농어촌특별세 20% 추가
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과~6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과~12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과~25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과~50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과~94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
| 1세대 1주택 세액공제 | 공제율 |
|---|---|
| 고령자: 60세 이상 / 65세 이상 / 70세 이상 | 20% / 30% / 40% |
| 장기보유: 5년 이상 / 10년 이상 / 15년 이상 | 20% / 40% / 50% |
| 두 공제 합산 한도 | 80% |
예시: 1세대 1주택, 공시가격 18억 원, 66세, 12년 보유
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 과세표준 | (18억 − 12억) × 60% | 3억 6,000만 원 |
| 세율 적용 | 3억 × 0.5% + 6,000만 × 0.7% | 192만 원 |
| 세액공제 70% | 고령 30% + 장기보유 40% | 192만 × 30% = 57만 6,000원 |
| 농어촌특별세 | 57만 6,000 × 20% | 11만 5,200원 |
| 합계 (개략) | 재산세 중복분 공제 전 | 약 69만 1,200원 |
실제 고지 금액은 재산세 중복분을 뺀 뒤에 세액공제를 적용하므로 이 예시보다 적게 나옵니다. 같은 집이라도 공제가 하나도 없으면 192만 원에 농어촌특별세를 더한 약 230만 원이 됩니다. 세액공제 반영 여부 하나로 160만 원 넘게 차이가 나니, ③번 확인이 중요합니다.
고지가 틀렸을 때: 12월 신고로 바로잡기
종부세는 국세청이 계산해서 고지하는 게 원칙이지만, 납세자가 12월 1일~15일에 직접 신고·납부할 수도 있습니다. 신고서를 내고 그 세액을 납부하면 처음 받은 고지세액은 자동으로 취소됩니다.
이 방법이 필요한 경우는 대표적으로 셋입니다.
- 9월에 합산배제나 1주택 특례(일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택) 신청을 놓친 경우
- 부부 공동명의인데 1주택 특례 쪽이 유리한 걸 뒤늦게 안 경우
- 고지서의 주택 수나 공제 적용이 실제와 다른 경우
직접 신고는 고지를 바로잡는 통로이지, 세금을 줄이는 수단이 아닙니다. 근거 없이 적게 신고하면 과소신고 가산세가 붙을 수 있습니다. 특례 요건에 해당하는지 먼저 확인하고, 애매하면 국세상담센터(126)나 관할 세무서에 물어보세요.
분납·납부유예·카드 중 무엇을 고를까
| 방법 | 누가 | 비용 | 신청 |
|---|---|---|---|
| 분납 | 농어촌특별세 포함 세액 300만 원 초과 (종부세 본세 기준 250만 원 초과) | 이자 없음 | 12월 15일까지 홈택스·손택스·세무서 |
| 납부유예 | 1세대 1주택 + 60세 이상 또는 5년 이상 보유 + 소득 기준 + 주택분 세액 100만 원 초과 | 유예 기간 이자 있음, 담보 필요 | 납부기한 3일 전까지 |
| 카드 납부 | 누구나 | 카드 수수료를 납세자가 부담 | 홈택스·카드사 납부 서비스 |
분납하면 12월에 얼마를 내나
| 고지 세액 (농어촌특별세 포함) | 나중에 낼 수 있는 금액 | 예시 |
|---|---|---|
| 300만 원 이하 | 분납 불가 | — |
| 300만 원 초과~600만 원 이하 | 300만 원을 넘는 부분 | 480만 원 → 12월 300만, 6월 180만 |
| 600만 원 초과 | 세액의 50% 이하 | 900만 원 → 12월 450만, 6월 450만 |
분납은 이자가 없으니 요건만 되면 가장 부담 없는 방법입니다. 납부유예는 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 미룰 수 있지만 이자가 쌓이고 담보를 제공해야 해서, 당장 현금이 없는 고령 1주택자를 위한 마지막 수단에 가깝습니다. 소득 기준은 직전 연도 총급여 7,000만 원 이하·종합소득금액 6,000만 원 이하가 기준이며, 세부 조건은 홈택스 신청 화면에서 확인하세요.
카드 무이자 할부로 나눠 내려는 분이 많은데, 카드 납부는 수수료를 납세자가 냅니다. 300만 원을 넘는다면 이자도 수수료도 없는 분납이 먼저입니다. 재산세 카드 납부 혜택은 재산세 카드 납부 혜택 총정리에 따로 정리했습니다.
2026년 고지서 발송일, 납부유예 신청 마감일(2026년 12월 12일이 토요일이라 정확한 날짜는 고지서·홈택스 안내 확인), 분납분 기한, 납부유예 이자율, 카드 수수료율은 매년 국세청 안내로 확정됩니다. 정부 개편안의 국회 통과 여부와 최종 내용은 연말에 다시 확인하세요.
실제로 많이 하는 실수 2가지
9월에 일시적 2주택 특례를 신청하지 않아 2주택으로 계산된 고지서를 그대로 내는 경우입니다. 12월 15일이 지나면 경정청구 같은 별도 절차를 밟아야 하니, 내기 전에 홈택스에서 주택 수와 공제부터 확인하세요.
"나머지는 나중에 내면 되겠지" 하고 일부만 내면 남은 금액은 체납이 됩니다. 기한이 지나면 3% 납부지연가산세가 붙고, 150만 원 이상이면 하루 0.022%씩 더해집니다. 나눠 내려면 반드시 12월 15일까지 분납을 신청해야 합니다.
납부 전 체크리스트
- 홈택스에서 주택별 공시가격과 세액 계산 내역을 열어 봤다
- 주택 수, 공제액(12억/9억), 세액공제율이 내 상황과 맞는지 확인했다
- 재산세 중복분 공제가 반영됐는지 봤다
- 틀린 부분이 있다면 12월 15일까지 직접 신고할 준비를 했다
- 세액이 300만 원(농어촌특별세 포함)을 넘으면 분납을 신청했다
- 납부유예 요건에 해당하면 납부기한 3일 전까지 신청 여부를 정했다
- 납부 후 홈택스에서 납부 내역을 확인했다
법적 근거
- 종합부동산세법 제7조·제8조 — 주택분 납세의무자, 공제액(9억 원·1세대 1주택 12억 원), 과세표준과 공정시장가액비율
- 종합부동산세법 제9조 — 주택분 세율, 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제
- 종합부동산세법 제16조 — 부과·징수, 12월 1일~15일 납부, 신고납부 선택
- 종합부동산세법 제20조·제20조의2 — 분납, 1세대 1주택자 납부유예
- 농어촌특별세법 — 종합부동산세액의 20% 부과
조문 원문: 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 (해당 조 번호로 찾아보세요)
고지 조회·신고·분납 신청: 국세청 홈택스 · 공시가격 조회: 부동산공시가격알리미
자주 묻는 질문
정부가 종부세를 바꾼다던데 올해 고지서에도 적용되나요?
아닙니다. 2026년 12월 고지분은 현행 기준(1주택 12억 원 공제, 공정시장가액비율 60%)입니다. 정부 개편안은 2027년부터 단계 적용 예정이며 아직 국회 심의 중입니다.
고지서를 잃어버렸어요. 어디서 확인하나요?
홈택스나 손택스에 로그인하면 고지 내역과 주택별 세액을 조회하고 바로 납부할 수 있습니다. 고지서 없이도 납부에 문제는 없습니다.
9월 특례 신청을 못 했는데 이제라도 방법이 있나요?
12월 1일~15일에 특례를 반영해 직접 신고·납부하면 됩니다. 신고하고 납부하면 처음 고지된 세액은 자동 취소됩니다.
분납하면 이자가 붙나요?
붙지 않습니다. 농어촌특별세를 포함한 세액이 300만 원을 넘으면 납부기한부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있고, 12월 15일까지 신청해야 합니다.
납부유예와 분납은 뭐가 다른가요?
분납은 6개월 뒤에 나머지를 내는 것이고 이자가 없습니다. 납부유예는 1세대 1주택 고령·장기보유자가 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 미루는 제도로, 이자가 붙고 담보가 필요합니다.
부부 공동명의는 어느 쪽이 유리한가요?
각자 9억 원씩 공제(합계 18억 원)받는 방식과 1주택 특례(12억 원 공제 + 고령·장기보유 세액공제) 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 공시가격이 높고 나이와 보유 기간이 길수록 특례 쪽 세액공제 효과가 커지니 두 방식을 모두 계산해 보세요.
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12월 종부세를 정리했다면, 다음 차례는 1월 연말정산입니다.
연말정산 미리보기로 절세 포인트 확인하기최초 작성 2026년 10월 21일 · 세법 기준 2026년 10월(2026년 12월 고지분) · 다음 검토: 2026년 고지서 발송 직후, 개편안 국회 통과 후